Nytt ställningstagande om jämkningsskyldighet vid överlåtelse av fastighet

Enligt ett ställningstagande från Skatteverket publicerat den 25 oktober 2022 övergår skyldighet att jämka tidigare ägares momsavdrag till köparen vid överlåtelse av fastighet i samband med en verksamhetsöverlåtelse. Enligt Skatteverket träder köparen in i säljarens ställe avseende rättigheter och skyldigheter. Varken säljare eller köpare anses skyldiga att slutjämka med anledning av överlåtelsen.

Bakgrund

Som vi tidigare har skrivit har Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) i juni 2021 fastslagit att de svenska jämkningsreglerna – som medför att köparen av en fastighet vid en ren fastighetsöverlåtelse kan bli skyldig att genom jämkning återbetala moms som tidigare ägare dragit av – står i strid med EU-rätten och därför inte ska tillämpas.

Varken HFD eller EU-domstolen tog dock ställning till om de svenska jämkningsreglerna kan tillämpas när en fastighet överlåts inom ramen för en verksamhetsöverlåtelse.

Skatteverket har nu kommit med ett ställningstagande där verket redogör för sin syn i frågan.

Skatteverkets ställningstagande

Försäljning av fastighet med frivillig skattskyldighet utan samband med verksamhetsöverlåtelse

Skatteverket bekräftar inledningsvis att överlåtelse av en fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet, utan samband med en verksamhetsöverlåtelse, enligt praxis från HFD innebär

• att köparen inte är skyldig att jämka säljarens tidigare gjorda avdrag om köparens användning av fastigheten vid ett senare tillfälle medför att avdragsrätten minskar,
• att säljaren inte blir skyldig att jämka till följd av överlåtelsen enbart på den grunden att köparen inte kan åläggas jämkningsskyldighet, samt
• att köparen har rätt att jämka säljarens tidigare gjorda avdrag om köparens användning av fastigheten medför att avdragsrätten ökar.

Försäljning av fastighet med frivillig skattskyldighet i samband med verksamhetsöverlåtelse

Vid överlåtelse av fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet som har samband med en verksamhetsöverlåtelse anser Skatteverket att det bör vara förenligt med direktivet att, med vissa inskränkningar, tillämpa de svenska jämkningsreglerna. Detta innebär enligt Skatteverket att en skattskyldig köpare kan åläggas jämkningsskyldighet för säljarens momsavdrag om köparen ändrar användningen på så sätt att avdragsrätten minskar.

Som en konsekvens av att en överlåtelse sker i samband med en verksamhetsöverlåtelse, och överlåtelsen av fastigheten därför inte anses vara en leverans av en investeringsvara, anser Skatteverket att någon skyldighet att slutjämka inte uppkommer för vare sig säljare eller köpare. En säljares rätt att slutjämka, på grund av förändringar som har inträffat under överlåtarens innehavstid där förändringen innebär att avdragsrätten har ökat, kvarstår enligt Skatteverket om det är till fördel för parterna.

När utgör en överlåtelse av fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet en verksamhetsöverlåtelse?

Det är inte tillräckligt att se en fastighetsförsäljning som en verksamhetsöverlåtelse endast med anledning av att den frivilliga skattskyldigheten går över på köparen i samband med förvärvet. För att en överlåtelse av en fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet ska anses ingå i en verksamhetsöverlåtelse ska även den momspliktiga uthyrningsverksamhet som bedrivs i fastigheten ingå i överlåtelsen. Det finns, enligt Skatteverket, inget krav på att t.ex. personal eller el- och försäkringsavtal ska ingå men däremot krävs att den frivilliga skattskyldigheten övergår på köparen och att köparen har för avsikt att fortsätta bedriva uthyrningsverksamheten med frivillig skattskyldighet så som den bedrevs hos säljaren.

Som exempel på när en fastighetsförsäljning har skett i samband med en verksamhetsöverlåtelse anger Skatteverket följande två situationer.

• Köparen av fastigheten tar över den frivilliga skattskyldigheten och befintliga hyresavtal. Köparen fortsätter uthyrningen till de tidigare hyresgästerna.
• Köparen av fastigheten tar över den frivilliga skattskyldigheten men säger upp eller omförhandlar hyresavtalen efter överlåtelsen. Köparen fortsätter dock uthyrningen, eller har för avsikt att hyra ut, med frivillig skattskyldighet till nya eller ursprungliga hyresgäster i samma lokaler.

Våra kommentarer

Eftersom frågan om övertagande av jämkningsskyldighet utan samband med en verksamhetsöverlåtelse har prövats i HFD 2021 not. 26 utgör denna del av ställningstagandet inget nytt. Det är heller ingen överraskning att Skatteverket anser att jämkningsreglerna är tillämpliga och att jämkningsskyldigheten därför övergår på en köpare vid överlåtelse av en fastighet i samband med en verksamhetsöverlåtelse. I enlighet med principerna i ställningstagandet bör enligt vår uppfattning även rätten att jämka tidigare ägares icke avdragsgilla moms övergå till köparen vid en verksamhetsöverlåtelse, även om detta inte anges uttryckligen i ställningstagandet.

Eftersom jämkningsreglernas förenlighet med mervärdesskattedirektivet vid en verksamhetsöverlåtelse inte har prövats i domstol är ställningstagandet i denna del en redogörelse för Skatteverkets tolkning, vilket även innebär att ställningstagandet kan komma att ändras. Vidare kan bland annat ifrågasättas om enbart det faktum att en köpare övertar den frivilliga skattskyldigheten och befintliga hyresavtal, samt fortsätter bedriva uthyrningsverksamheten, uppfyller kriterierna för att vara en verksamhetsöverlåtelse (jfr Kammarrätten i Stockholm den 19 maj 2022, mål nr 935-18 m.fl.).

Med anledning av ställningstagandet finns dock anledning för parter vid en fastighetstransaktion att analysera om överlåtelsen uppfyller villkoren för en verksamhetsöverlåtelse och vilka effekter detta får för säljare respektive köpare. Några uppenbara konsekvenser enligt Skatteverkets tolkning är att säljaren har en rätt men inte skyldighet att slutjämka vid överlåtelsen. Vi konstaterar även att vid en verksamhetsöverlåtelse har säljaren en mer gynnsam position när det gäller avdragsrätt för moms på transaktionskostnader, jämfört med om överlåtelsen klassificerats som en ren fastighetsöverlåtelse.

För redan genomförda transaktioner rekommenderar vi översyn om det eventuellt finns möjlighet att återfå moms för säljarens slutjämkning eller kostnader hänförliga till transaktionen genom omprövning. Det är dock särskilt viktigt att i dessa fall analysera om fastighetsförsäljningen uppfyller kriterierna för en verksamhetsöverlåtelse.

Kontakta gärna oss om du har några frågor eller vill diskutera hur ställningstagandet påverkar din verksamhet.