Praktisk momshantering vid tillfälligt stöd för hyreskostnader

Med anledning av covid-19 har regeringen beslutat om en tillfällig rabatt för fasta lokalhyreskostnader i utsatta branscher. Ersättning för hyresnedsättningen söks av hyresvärden i efterhand och ansökan kan lämnas till länsstyrelsen under perioden 1 juli – 31 augusti 2020. Förutsättningar för att kunna söka stöd är att det finns: 

• Hyresavtal som ingåtts senast den 1 mars 2020 där hyresgästen ska ha hyrt lokalen under perioden 1 april – 30 juni 2020 och där hyran, i vart fall delvis, är bestämd till ett fast belopp i kronor. Hyresgästen ska även under perioden bedrivit verksamhet inom branscher med viss SNI-kod t.ex. branscher med SNI 451, 454, 472-477, etc. (se 5 § i förordning om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran).
• En överenskommelse om rabatt på lokalhyran som tecknats senast den 30 juni 2020 och gäller perioden 1 april – 30 juni 2020 där det framgår att den nya hyran understiger det fasta belopp som skulle ha betalats under samma period (enligt hyresavtalet) och att villkoren i övrigt är oförändrade.

Storleken på stödet kan uppgå till 50 procent av den rabatt på det fasta hyresbeloppet som hyresvärden och hyresgästen kommit överens om, men inte överstiga 25 procent av den tidigare fasta hyran. Det sammanlagda stödet för en och samma hyresgäst (även om hyresgästen har flera hyresvärdar) får inte överstiga ett belopp motsvarande 800 000 EUR.

Momsredovisning vid tillfälligt stöd för hyreskostnader 
En rabatt som lämnas vid tidpunkten för ett tillhandahållande medför att beskattningsunderlaget sätts ned och istället motsvarar den ersättning som erhålls. Om tillhandahållandet avser en momspliktig tjänst/vara så utgår moms på beskattningsunderlaget.

I vissa fall erhåller den som säljer en vara/tjänst ett bidrag som är direkt kopplat till priset för varan eller tjänsten utöver det pris som köparen betalar. Ett sådant bidrag ska räknas in i beskattningsunderlaget. I dessa fall är det således tre parter inblandade, säljaren, köparen och bidragsgivaren. Förutsatt att säljaren är skattskyldig för tillhandahållandet så ingår moms i hela det belopp som säljaren erhåller, dvs. både ersättning från köparen och bidraget från bidragsgivaren. Ingen moms debiteras bidragsgivaren utan hela momsen debiteras istället köparen.

Enligt Skatteverket utgör det tillfälliga stödet för hyreskostnader ett sådant bidrag som är kopplat till priset för upplåtelse av fastighet, varför beskattningsunderlaget utgörs dels av ersättningen från hyresgästen, dels av bidraget från länsstyrelsen. Nedan redogörs för den praktiska hanteringen av detta.

Exempel
Fastighetsägaren (”FÄ”) är frivilligt skattskyldig för upplåtelsen av en lokal till Hyresgästen (”HG”). FÄ och HG uppfyller kraven ovan för att ansöka om tillfälligt stöd för hyresnedsättning. I hyresavtalet anges att den fasta hyran uppgår till 500 000 kr exkl. moms per kvartal. I överenskommelsen har angetts att FÄ lämnar rabatt för perioden Q2 2020 (1 april – 30 juni 2020) med 50 procent av den fasta hyran. Ersättningen som HG ska utge till FÄ för perioden Q2 2020 uppgår därmed till 250 000 kr exkl. moms.

Tillfälligt stöd
FÄ ansöker om stöd för den rabatt som lämnats. Stödet kan uppgå till 50 procent av den lämnade rabatten, dvs. 125 000 kr (250 000 x 0,5) men får inte överstiga 25 procent av den tidigare fasta hyran (500 000 x 0,25 = 125 000).

Det stöd som kan beviljas av länsstyrelsen, förutsatt att alla kriterier är uppfyllda, är således 125 000 kronor.

Fakturering
FÄ ställer ut en faktura för kvartalshyran till HG i enlighet med nedan.

Hyra av lokal Q2 2020	500 000 kr
Hyresrabatt enl. överenskommelse	– 250 000 kr
Bidrag kopplat till priset (statligt stöd)	125 000 kr
Totalt (beskattningsunderlag)	375 000 kr
Moms 25 %	93 750 kr (375 000 x 0,25)
Att betala	343 750  (250 000 + 93 750)

HG betalar därmed en ersättning på 343 750 kr till FÄ. FÄ redovisar utgående moms med 93 750 kr och HG redovisar ingående moms med motsvarande belopp (förutsatt att HG har full avdragsrätt för momsen).

Har hyran för Q2 redan fakturerats?
I fastighetsbranschen är det vanligt att hyran faktureras i förskott. Vid förskottsfakturering inträder skattskyldigheten vid den tidpunkt som hyresgästen betalar. Vid utebliven betalning inträder skattskyldigheten i den sista perioden som förskottsfakturan avser. Skattskyldigheten för hyran avseende Q2 inträder därmed senast i juni. 

När rabatt lämnas efter ett tillhandahållande (dvs. efter att skattskyldigheten inträtt) står det parterna fritt att avtala om rabatten ska påverka momsredovisningen. Om inget annat avtalats ska beskattningsunderlaget sättas ned även vid prisnedsättning efter tillhandahållandet.

För att kunna justera den tidigare redovisade utgående momsen krävs att en kreditfaktura ställs ut. Det finns två sätt att kreditera en tidigare faktura. 

Det ena är att ställa ut en kreditfaktura som delkrediterar den tidigare fakturan, dvs. kreditfakturan resulterar i att det totala beloppet på den ursprungliga fakturan tillsammans med beloppet på kreditfakturan motsvarar den överenskomna rabatterade hyran.

Det andra alternativet är att kreditera den tidigare fakturan i sin helhet och ställa ut en ny faktura för den överenskomna rabatterade hyran. 

För att kunna uppfylla kraven som ställs på en faktura som innefattar ett bidrag som är direkt kopplat till priset, är det andra alternativet, enligt vår bedömning, att föredra.

Hör gärna av er till oss på Unum Tax om ni har några frågor.